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Licencia urbanística

 


LICENCIA URBANÍSTICA

¿Qué constituye una obra menor?

¿Cuándo es necesario un proyecto firmado por un técnico competente?

¿Puede considerarse caducada la licencia de una obra si se inició pero quedó parada y no se ha concluido?

¿Tengo que cumplir dos instrumentos de planeamiento cuando uno de ellos está solo aprobado inicialmente?

¿Se puede hacer un proyecto sin uso específico?

 

 


 
Se denomina obra menor a aquella intervención que se realiza sobre un edificio existente y que es sencilla, por lo que no requiere de proyecto para su ejecución. De acuerdo con el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
 
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Fuente: BOE. Artículo 4, apartado 2 de la Ley 38/1999
 
Según este artículo,  las intervenciones sobre edificios existentes que requieren proyecto son aquellas que, tal y como se indica en el apartado b), “produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.” Mientras la intervención no produzca este tipo de variaciones,  podrá considerarse obra menor.
 
Por otra parte, el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 314bis hace referencia a los "actos constructivos sujetos a autorización", que no requieren de proyecto y son por tanto obras menores. Son los siguientes:
 
1.º Las obras de modificación, reforma o rehabilitación de las construcciones e instalaciones existentes, cuando tengan carácter no integral o parcial conforme a lo dispuesto en la legislación sobre ordenación de la edificación.
2.º Las obras de mantenimiento y reparaciones puntuales del edificio.
3.º La ejecución de obras e instalaciones en el subsuelo, cuando no tengan entidad equiparable a las obras de nueva planta o ampliación ni afecten a elementos estructurales.
4.º Las obras menores, tales como sustitución, renovación o reparación de revestimientos, alicatados, pavimentos, falsos techos, carpintería interior, fontanería, instalaciones eléctricas, enlucidos y pinturas.
Fuente: BOE. Artículo 314bis del Decreto 22/2004
 
Una obra menor es, entonces, una intervención que no produce una variación esencial de la composición general exterior del edificio, de su volumetría, o del conjunto de su sistema estructural, o tiene por objeto cambiar los usos característicos del mismo. Son obras menores aquellas que realicen un mantenimiento o reparación del edificio, obras e instalaciones en el subsuelo y otras obras tal y como las define el artículo 314bis anteriormente citado. La obra menor no requiere de proyecto sino que será suficiente una declaración responsable para solicitar licencia de obras. 
 
 
 
 
 
 
De acuerdo con el artículo 2, apartado 2, de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
 
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Fuente: BOE. Artículo 2, apartado 2 de la Ley 28/1999
 
 
Se ha de realizar proyecto en las obras que se detallan en el artículo 2.2 de la LOE anteriormente mencionado. 
 
 
 
 
 
 
El Decreto 22/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, establece en su artículo 303 una serie de plazos para la ejecución de las obras, con la posibilidad de que concedan prórrogas sobre los mismos:
 
a) Plazo de inicio, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir entre el otorgamiento de licencia y el inicio de los actos que ampare: de uno a seis meses desde la notificación del otorgamiento de licencia.
b) Plazo de finalización, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir entre el otorgamiento de licencia y la finalización de los actos que ampare: de tres a treinta y seis meses desde la notificación del otorgamiento de licencia.
c) Plazo de interrupción máxima, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir en caso de interrupción de la ejecución de los actos amparados por licencia, siempre que dicha interrupción se justifique en razones objetivas de naturaleza técnica: de seis a doce meses.
Fuente: BOE. Artículo 303 del Decreto 22/2004
 
Por otra parte, indica en su artículo 305 que la licencia urbanística tiene caducidad y que se corresponde con los plazos descritos. De todas formas, no se considerará caducada la licencia por el hecho de cumplirse los plazos indicados, sino que será necesario que se produzca una notificación por parte del ayuntamiento. En el artículo citado, se indica expresamente:
 
El Ayuntamiento debe iniciar expediente para declarar la caducidad de la licencia urbanística y la extinción de sus efectos, pudiendo ordenar como medida provisional la paralización de los actos amparados por la licencia. No obstante, en tanto no se les notifique el inicio del expediente, los afectados pueden continuar ejecutando los actos amparados por la licencia.
Fuente: BOE. Artículo 305 del Decreto 22/2004
 

Aunque existen plazos legales para la ejecución de obras, una licencia no se considera caducada por el hecho de agotar esos plazos. Será necesario que el ayuntamiento abra un expediente que declare la caducidad y notifique al interesado.  Mientras no se haya producido esa notificación, se podrá continuar ejecutando la obra con la licencia concedida en su día, independientemente de si se ajusta o no a la legislación actual. 

 
 
 
 
 
 
De acuerdo con el artículo 156 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, el acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico produce la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas en las áreas donde se altere la calificación urbanística o cualquiera de las determinaciones de ordenación general, y en general donde se modifique el régimen urbanístico vigente. 
 
Indica posteriormente que la suspensión del otorgamiento de licencias no afecta a las solicitudes que tengan por objeto actos de uso del suelo que sean conformes tanto al régimen urbanístico vigente como a las determinaciones del instrumento que motiva la suspensión.
 
 

Cuando se produce la aprobación inicial de un instrumento de planeamiento, las licencias concedidas en su ámbito tendrán que respetar tanto el planeamiento vigente como el que está en fase de aprobación.

 

 

 

¿Se puede hacer un proyecto sin uso específico?

No es adecuado presentar proyectos “sin un uso específico” puesto que son precisamente estos usos los que van a plantear límites en la edificación, o incluso pueden estar prohibidos por la normativa municipal.

Existen varias sentencias del Tribunal Supremo que apoyan este planteamiento, se trata de la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 20 de Febrero de 1989 y también la Sentencia de TS de la Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 29 de Julio de 1992. En ambos casos, se hace referencia a la licencia de obras y se dice que “carece de sentido que aquella se otorgue, sin conocer de antemano el uso o destino específico de la obra”.

 

No es posible presentar proyectos “sin un uso específico”, es necesario que se especifique para qué se va a emplear la construcción objeto de proyecto.

 

 

 


 

Fecha de publicación: 
Martes, Octubre 23, 2018