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Expediente de legalización

 


EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN

¿Es necesario adaptarse al CTE y a la normativa urbanística actual cuando se realiza un expediente de legalización?

¿Puede considerarse caducada la licencia de una obra si se inició pero quedó parada y no se ha concluido?

Cuando se firma el Certificado Final de Obra en un expediente de legalización, ¿se asume el papel de Director de Obra a todos los efectos?

 

 


¿Es necesario adaptarse al CTE y a la normativa urbanística actual cuando se realiza un expediente de legalización?

El Expediente de Legalización tiene la misma naturaleza jurídica que los proyectos de obras, puesto que proceden del mismo precepto legal y tienen por objeto la obtención de licencia o la legalización de la misma. Constituyen documentos técnicos que acompañan a la solicitud de licencia y que deben permitir a la Administración conocer con exactitud los aspectos técnicos de lo solicitado por el Administrado. 

Es necesario que la construcción resultante de la legalización cumpla en su integridad la normativa aplicable como si se tratara de una nueva planta. La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1996. Sección 5.º, recurso 8623/1990 fija que “la llamada legalización de obras, como concesión de licencia que en realidad es, está supeditada en su otorgamiento a los mismos requisitos que éstas”.

La normativa a aplicar en un Expediente de Legalización es la vigente en el momento de la solicitud de legalización ante la Administración. La legislación urbanística supedita el otorgamiento de la licencia al cumplimiento de las normas vigentes en el momento de la concesión. En este sentido, será necesario cumplir con la normativa urbanística actual así como con el Código Técnico de la Edificación, además de con el resto de normativa aplicable. 

 

Cuando se realiza un expediente de legalización, será necesario cumplir con la normativa urbanística actual así como con el Código Técnico de la Edificación, además de con el resto de normativa aplicable. 

 

 

 

¿Puede considerarse caducada la licencia de una obra si se inició pero quedó parada y no se ha concluido?

El Decreto 22/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, establece en su artículo 303 una serie de plazos para la ejecución de las obras, con la posibilidad de que concedan prórrogas sobre los mismos:

a) Plazo de inicio, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir entre el otorgamiento de licencia y el inicio de los actos que ampare: de uno a seis meses desde la notificación del otorgamiento de licencia.

b) Plazo de finalización, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir entre el otorgamiento de licencia y la finalización de los actos que ampare: de tres a treinta y seis meses desde la notificación del otorgamiento de licencia.

c) Plazo de interrupción máxima, que indica el tiempo máximo que puede transcurrir en caso de interrupción de la ejecución de los actos amparados por licencia, siempre que dicha interrupción se justifique en razones objetivas de naturaleza técnica: de seis a doce meses.

Por otra parte, indica en su artículo 305 que la licencia urbanística tiene caducidad y que se corresponde con los plazos descritos. De todas formas, no se considerará caducada la licencia por el hecho de cumplirse los plazos indicados, sino que será necesario que se produzca una notificación por parte del ayuntamiento. En el artículo citado, se indica expresamente:

"el Ayuntamiento debe iniciar expediente para declarar la caducidad de la licencia urbanística y la extinción de sus efectos, pudiendo ordenar como medida provisional la paralización de los actos amparados por la licencia. No obstante, en tanto no se les notifique el inicio del expediente, los afectados pueden continuar ejecutando los actos amparados por la licencia." 

Este último apunte establece que, mientras no se haya producido esa notificación, se podrá continuar ejecutando la obra con la licencia concedida en su día, independientemente de si se ajusta o no a la legislación actual. En la tabla a continación se resume cuál es la documentación requerida y la normativa a cumplir en función de dos supuestos: cuando se cuenta con una licencia anterior al CTE, y cuando se trata de un edificio cuya construcción se ha iniciado sin la correspondiente licencia. 

 

Licencia

Estado de la obra

Documentación requerida

Normativa a aplicar

Existe licencia anterior a CTE (29/03/2006) y no ha caducado (el ayuntamiento no ha iniciado expediente de caducidad)

Obra terminada

Final de obra

No se aplica el CTE, sino la normativa del momento en que se otorgó la licencia

Obra sin terminar

Existe licencia anterior al CTE (29/03/2006) y el ayuntamiento ha iniciado el expediente de caducidad

Obra terminada

Expediente de legalización y proyecto que recoja los cambios para que se cumpla la normativa aplicable Se aplica el CTE y la normativa actual

Obra sin terminar

No hay licencia (obra ilegal)

Obra terminada

Expediente de legalización y proyecto que recoja los cambios para que se cumpla la normativa aplicable

Se aplica el CTE y la normativa actual

Obra sin terminar

 

 

Aunque existen plazos legales para la ejecución de obras, una licencia no se considera caducada por el hecho de agotar esos plazos. Será necesario que el ayuntamiento abra un expediente que declare la caducidad y notifique al interesado. Mientras no se haya producido esa notificación, se podrá continuar ejecutando la obra con la licencia concedida en su día, independientemente de si se ajusta o no a la legislación actual. 

 

 

 

Cuando se firma el Certificado Final de Obra en un expediente de legalización, ¿se asume el papel de Director de Obra a todos los efectos?

De acuerdo con la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 12) la emisión de este certificado es responsabilidad del Director de Obra. Por lo tanto, en primer lugar será necesario el nombramiento del nuevo Director de Obra para la posterior elaboración del Certificado Final de Obra.  Las responsabilidades derivadas del Certificado Final de Obra son las mismas independientemente del tiempo que haya transcurrido desde el inicio de la construcción. 

En este sentido, corresponderá al Director de Obra revisar que la obra realizada se ajusta al proyecto original y que este, a su vez, se ajusta a la normativa aplicable. En caso de que no sea así, se realizará un expediente de legalización detallando las obras realizadas al margen de la legalidad. Se deberá incluir un proyecto básico y de ejecución de las obras precisas para modificar la construcción de forma que se ajuste a la legalidad. 

 

El Certificado Final de Obra de un expediente de legalicación lo realiza el Director de Obra, que ha de designarse con antelación. Las responsabilidades derivadas de esta función serán las mismas independientemente del tiempo que haya transcurrido desde el inicio de la construcción. 


 

Fecha de publicación: 
Martes, Octubre 23, 2018